万科的对手已不是地产公司,而是贝壳

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万科的对手已不是地产公司,而是贝壳

沉郁了相当长一段时间的地产圈,在刚过去的周末有了兴奋点,而且不只一个。

一是EDG夺冠的消息刷屏了,地产圈也跟着嗨了一把。

夺冠就送房啊,今天主人家也官宣了,送的房就在广州番禺的珠江未来城。

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上面是中介发的朋友圈,里面“房子,任何时候都是第一位”这句,道出真理。

珠江未来城项目占地约30万㎡,属商业地产。现在,珠江未来城已经宣布,楼盘将与EDG电子竞技俱乐部展开全方位的深度合作。

项目计划内部建设专业电竞馆、EDG主题文化街区、五星级电竞酒店等业态。

城市发展、改造最看重的产业这环,有了。有意插柳之下柳成荫,是好事。来看下,珠江未来城的效果图,科技感还是蛮强的↓↓↓

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二是万科宣布,万物云启动上市了

太突然了,这是很多人听到消息的第一反应。

万物云上市这件事,这几年每年万科都会被问及,毕竟碧桂园、恒大、雅居乐等地产公司下的物业都上市了,没理由万科的不上啊。而每回,万科都是一副不急不急的姿态。

万科物业不上市的原因,资深业内人士表示,不外乎两点:

万科不差钱,现金充足,用郁亮的话来说,万科已经连续十二年现金流是正的了,不需要靠物业上市融资套现;

万科在对万科物业进行调整布局,也就是郁亮经常给外界念叨的,万科物业要做科技公司,要做城市服务商,这个崭新的身份调整到位后就会考虑上市。

那么,在房地产行业遭遇凛冬之际,万物云现在是调整到位了吗?

01.虎踞房产

估值在1500亿-3000亿之间

11月5日晚间,万科A(000002.SZ)发布公告称,拟分拆万物云空间科技服务股份有限公司(以下简称“万物云”)于港交所上市。

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公告称:

本次分拆上市有助于突出本公司在空间科技服务领域的发展优势,提高本公司及万物云的持续运营能力,释放其内在价值,同时有利于本公司向开发、经营、服务并重的转型发展。

本次分拆万物云境外上市后,公司仍将继续保持对万物云的控股权,不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响,不影响公司独立上市地位。

有分析称,参照碧桂园服务等公司,市场给予万物云的估值在1500亿-3000亿之间。此前递表的万达商管,估值达1800亿元。

截至11月8日收盘,碧桂园服务的总市值1749亿港元,与之争锋的万物云一旦上市,市值规模或不相上下。

这意味着,万物云将有望成为郁亮说的另一个“万科”。截止11月8日收盘,万科A的总市值为2128.61亿元(2118.14亿港元)。

据了解,过去十年,包括万科在内的大型开发商着力转型,早就不再仅仅是“开发商”,而是变成了拥有多元业务与服务的城市运营商,甚至深入制造业。

这两年,主业为房地产的集团公司纷纷分拆资产上市,物业、商业分拆成为潮流。

以碧桂园为例,过去五年,公司已分拆教育、物业上市;而恒大,则利用收购的壳公司将新能源汽车、大健康等置于其中。

万科早在6年前,就已提出新业务分拆上市的构想。从营业收入来看,万科物业营收早已过百亿,是比较稳定的现金流模式,具备分拆的可能性,万科物流也已满足分拆上市条件。

但如前所述,说是说了很久,但就是一直不见落地。

2018年年业绩会上,提及上市话题时,郁亮说,“我就不上,我怕资本市场把我们引导坏了。” 希望万科物业达成市值千亿后,再去讨论这个问题。

2019年,他又表示,分拆上市规则或将很快变化,届时万科的估值会更容易些。

今年1月份,市场传出,万物云可能打包“物业+科技”上市。

但在证监会明文规定禁止房地产和主要从事金融、投资类的企业在科创板上市后,万物云打包“物业+科技”上市的消息也不了了之。

到了4月28日,市场再传出万科正在筹备物业管理业务IPO事宜,或筹资20亿美元(128亿人民币)。

而在6月万科召开的2020年股东大会,郁亮回应,“一定会让万物云上市我们会考虑在未来适当的时候给万物云做上市安排。

此外,早些时候郁亮在数个场合对于外界问及的物业会否上市,几乎都是反复重申“万物云上市是方向,近期无上市计划”。

那么,对万物云启动上市计划,是否可理解为:时机恰当了呢?

02.虎踞房产

对标贝壳,做城市服务商

恰逢其时,合伙奋斗。”

11月5日晚间,万物云CEO朱保全在朋友圈分享了8个字。

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朱保全认为,万物云定位为空间科技服务,发展重点是“科技”,“未来万物云的竞争对手,是科技公司的下沉

郁亮曾公开讲,“如果只是传统意义上的物业管理服务,我觉得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要,但如果我们是一个城市服务商,我觉得会变得很重要。”

郁亮多次强调,万物云不以物业公司的概念上市。很明显,城市服务商才是万物云的定位。

不管是郁亮还是朱保全,均表示过,万科物业要做的是像贝壳那样的平台,而不是一家物业公司。

“未来万物云还会投资一些物业公司,由他们来购买我们的科技服务,这就像贝壳系的德佑。” 朱保全直言。

在今年年初的业绩会上,郁亮表示,贝壳已经定义了它所处的行业,万物云也在定义自己所处的行业

科技公司的定义,想像空间比物业公司当然要大得多。

基于这点,万科其实做了很多准备。

先是更名。

万物云的前身是万科物业,2020年10月28日,万科物业更名为万物云。万物云的官网是这么介绍自己的:

是一家以空间科技为先导,以空间服务为根基,以成长型生态链为助力的城市空间科技服务平台型公司。

万物云公司旗下包含“空间(Space)”、“科技(Tech)”、“成长(Grow)”三大业务模块,致力于以科技推动空间服务业的数字化升级。

目前,万物云已形成万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大品牌。

可以说,从更名之日起,万物云就在极力强调自身的科技属性,而非物业公司。

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二是收并购。

今年以来万物云在收并购市场频频出手。8月,万物云与阳光城旗下物业公司阳光智博进行“换股”,后者获得万物云4.8%股权。

阳光智博主要聚焦于一二线城市,截至2020年末,阳光智博在管总建筑面积3020万平方米,合同总建筑面积为6710万平方米。

一个月后,万物云又将三盛旗下伯恩物业纳入麾下,后者管理面积超7000万平方米,是福建地区管理规模最大的物业企业之一。

规模扩增背后,万物云在不断向外界传递,自己是个平台的信号。就像贝壳收编了大量第三方中介机构那样,万物云也在不断吸纳中小物业企业的加入。

正如朱保全所说,万科物业更名升维为万物云时,就决定了要走平台化、生态化的发展路线。

事实上,物业板块一直是万物多元业务体系中的“香饽饽”,营收规模早就居行业头部水平。

往期财报数据显示,2017-2019年,万科在物业板块实现总营收分别为71.26亿元、97.95亿元、127亿元,复合年增长率21.24%。

2020年年报,万科首次以万物云为主体,披露其物业板块收入。

报告期内,万物云实现营业收入182.04亿元,同比增长27.36%;年末累计在管面积5.6亿平方米,其中一半来自于万科以外的项目。

克而瑞榜单显示,2020年万物云在管面积位列行业第一。同期,碧桂园服务营收156亿元在管面积为5.05亿平方米(包含“三供一业”业务及城市服务);

雅生活服务(03319.HK)营收100.26亿元在管面积5.23亿平方米(已计入询顾问及参股公司的在管面积)。

2021年年中,万物云实现营业收入103.8亿元,同比增长33.3%。

其中,住宅物业、商业物业、智慧城市服务占比分别为55%、30.4%、6.1%,业务类型多元;55%的营收来自于万科集团以外的第三方项目。

截至今年6月末,万科物业累计签约建筑面积6.8亿平方米,较2019年末增长6.25%。

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最新一期的万科三季报,其中并未披露除地产业务以外的其他业务板块营收情况。

但三季报显示,报告期内,万物云武汉远程运营中心已于今年7月1日正式落成并启用,3000多个在管项目实现了线上指挥调度和运营考核。

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在今年10月的万科媒体交流会上,朱保全透露,未来,住宅物业增速控制在30%以内,商业物业应该在30%-60%的增速,城市物业应该大于60%的增速。

据悉上述所指仅仅为万物云SPACE板块,尚未包括GROW板块和TECH板块。

03.虎踞房产

是缺钱还是囤钱收购项目?

万物云想做的角色是城市服务商。

不过,从目前城市服务的营收在万物云所占比例看,智慧城市服务收入占比6.1%,社区生活服务收入占比5.4%,实在还是太少,离城市服务商的定位还是有一定距离的。

要拿出更具有科技平台色彩的商业模式和财务构成,还需好好努力才行

选择这个时候上市,资深业内人士认为原因有三点。

一是,为了保障现金流安全。

10月28日,万科发布三季度报,累计前三季度万科销售大幅下跌,销售面积同比负增长9.8%,销售金额同比负增长2.8%。

如果单看三季度的销售额,更不好看,销售面积同比大跌36.5%,销售额同比大跌27.6%。

前三季度万科归属母公司净利润166.9亿元,同比大跌16%,虽然总营收增长12.4%,但是万科已经陷入了增收不增利的窘境

单看每个季度的财报,可能更能说明问题,万科一季度归属母公司净利润增长3.55%,二季度是负增长13.35%,三季度跌幅扩大到了23.3%。

面对这样的数据,现在的万科还能自信满满说自己不缺钱吗?当然,万科的财务状况还是安全的,但钱包已经不宽松了。

一般来说,分拆旗下公司上市后,母公司可获得比整体更多的融资,从而现金流压力也会有所减缓。同时,若有效的利用二次融资,在一定程度上会增厚母公司的业绩。

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二是,为收购项目提供资金

在地产行业哀鸿遍野的当下,物业成为地产公司出售以回笼资金的有效手段。这个时候,手握强现金流的房企,显然有极大优势。

万物云此时上市,独立融资,既是沙滩上捡鱼的好时机,又能为母公司节省一大笔的现金流,用于收购地产项目,还能为万科提供充沛资金

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三是,上市募资是短时间内获取数十亿无息资本的“捷径”之一。

自去年以来,上市物企超过20家。

其中华润万象生活募资净额超120亿港元;融创服务、金科服务等募资净额超过了50亿港元。

相比之下,万物云上市募资百亿,似乎并不是一件难事。

不仅如此,今年5月,碧桂园服务募资104亿港元,创下物管行业最大金额配股融资纪录。

股权融资将有力补充房企现金,从而拉低负债水平,改善资本结构。

在“三道红线”的监管下,分拆物业上市,仍将是部分房企提升现金流、降低负债水平的重要方式之一。

今天,万科A涨了2.75%,没有一些人预想中的涨停。

万物云后面会怎么走,我们拭目以待。

(图文来源:虎踞房产,侵删)


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